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房地产价格不会出现大幅下跌的逻辑

小试牛刀444

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2018.12.12 09:17 原创发表在 经济风云

小试牛刀444

2018年7月31日,中共中央政治局召开会议,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

以往无论中央还是地方文件,对于调控房价的相关表述都是“坚决遏制房价过快上涨”。有没有“过快”这两个字,其内涵有天壤之别。“过快”这一表述存在相当大的弹性操作空间。打个比方,从一个月涨2000变成一个月涨1900,地方都可以宣称“房价过快上涨的势头得到了遏制”。事实上,就在这一轮楼市调控中,地方政府也屡屡以此邀功,而实际上房价仍在上涨。

“遏制房价上涨”以及“房住不炒”是否意味着房价要大跌,可谓众说纷纭,本人不是从事房地产相关行业的,也无炒房经验和资金。只是觉得房地产的价格似乎与太多因素相关,想着从其中不同角度去尝试了解一下。

一、从地方政府的收入和支出角度

从供需角度看,房地产是一种商品,需求方是购房者,供应商是房地产商,而房地产商的主要“原料”-土地的供应商只有一家,也就是地方政府。而不管是哪一个地方政府,它要解决的也是收入和支出两项。

第一,先从地方政府的收入角度看:

根据财政部公布数据,2018年1-10月,地方一般公共预算本级收入84292亿元,同比增长7.1%,地方政府性基金预算本级收入52025亿元,同比增长30.3%,其中土地出让收入47519亿元,同比增长32.1%。 土地出让金收入占地方政府收入总额的35%。

经过计算,2015年度-2017年度土地出让金收入占地方政府收入总额的比例分别为27%、29%、35%。这只是纯卖地收入,还不包括后续的开发、交易相关的税费,如果都考虑上,平均50%的地方财政收入来自于卖地。

假设你是一个负责地方政府这个“企业”的总经理,再出现其他可替代的大额收入之前,会放弃一个占你总收入50%的一个产品吗?

也就是说在现行分税制(中央拿大部分)的财政税收体系不变的前提下;在地方企业的经营效益没有出现爆发性增长,或者民营企业愿意将利润拿出来缴纳企业所得税(地方企业的企业所得税归入地方政府的收入)的前提下;在未实行房产税,使地方政府既能从土地中持续受益,又不依赖一次性的土地出让收入的前提下,地方政府没有额外的收入来源。

第二,从地方政府的支出角度看:

根据中央与地方支出责任划分:中央主要承担国家安全、外交和中央国家机关运转所需经费,调整国民经济结构、协调地区发展、实施宏观调控所需支出,中央直接管理的社会事业发展支出;地方主要承担本地区政权机关运转所需支出,以及本地区经济、社会事业发展支出。

在社保亏空逐渐扩大的情况下,在公务员、事业单位队伍不断扩大的情况下,在地方政府官员需要以经济发展作为业绩考核指标的前提下,他们仍然有义务、有动力去不断加强基础设施建设,增加投资。

社保的问题能否由垄断性央企的盈利进行补偿?公务员、事业单位人员能否缩减?先阶段官员考核本质上是否还是促进当地经济发展?

如果以上问题没有根本性的变化,地方政府的支出也不会有根本性的变化,而维持这样的支出,必然需要稳定或者进一步增长的收入。

维持收入稳定或者进一步增长,占比50%的这一个重要产品又怎么能舍弃。

因此,从供求角度上,房地产商的主要“原料”-土地价格会保持稳定甚至上涨的情况下,作为一个以盈利为存在目的的企业,房地产商除了保持较高的售价也没有其他可以选择的途径。

二、从抵押的角度看

银行是经营稳健生意的,几乎所有的贷款都需要抵押品,除了房地产商的开发贷,个人住房贷款,企业经营贷款,个人经营贷款,所有贷款的主要抵押品都是土地和房屋,而没有其他。而从所有公众公司披露的财务信息以及个人常年接触的各行各业,无论大小的大量企业来看,几乎每一个拥有土地的企业,都使用土地进行了银行贷款。

最近上市公司大股东的股权质押暴雷愈演愈烈,因为二级市场的股票价格下跌,上市公司大股东不得不补充抵押物(继续抵押股权或增加其他抵押物),而部分上市公司股东的质押比例早已超过80%,根本没有其他也补充的抵押物,因此才有了地方政府出手纾困上市公司,也导致了一些上市公司的实际控制人变更。

同样的道理,当土地的价格下跌,贷款的抵押品价值降低,所有有银行贷款的企业、个人都需要补充抵押物。而真正有价值、银行认可的抵押物只有土地和房屋,结果就是所有的企业、个人都不得不放弃还贷,将土地、房屋交给银行。在这种情况下,虽然房价下跌,那些只能够付首付的、盼望房价下跌的刚需,也不可能买的到房;银行在手里已经有了一堆等待处置的房屋的情况下,怎么可能再给刚需贷款买房?

这样的情景,严重影响社会稳定,政府是不允许出现的。

三、从土地的供应量上看

或许你有一种想法:地方政府为了保证土地收入,可以把多卖地的数量增加,把单价降低,在城市国有土地供应量越来越少的情况下,能否让农村集体土地入市,包括已经盖好的大量小产权房。

先说小产权房,一方面,政府不会让其合法化,未缴纳土地出让金,没有国家房管部门开出的,合法化就是鼓励后继者,决不能开口子。

另一方面,各大城市房价高企,又在不断催生小产权房的建设,已买的、想买的、想卖的、想租的都众多,牵扯的利益太多,一竿子打死必然激发激烈的社会矛盾。

再就是农村集体土地入市,虽然现在正在进行农地的集体所有权、农户承包权、土地经营权的“三权分置”改革,但土地城乡二元化的本质没有改变。如果允许农地直接跟开发市场对接,地方政府就没有地卖了。

因此,起码在相当长的时间内,土地必然还是维持目前的状态,只会小规模的进行各种“农地入市”的试点。

四、房地产市场是“大池子”

房地产市场对于宏观经济的调控十分重要,房地产成为消化货币流动性过剩的“大池子”,比印钞机要可靠的多,而且在中国资本市场并未完全对外开放的情况下,政府有能力通过调控来锁住池子里的资金,从而使经济、改革甚至决策失误都从房地产中得到喘息和缓解。在中国经济从双轨制到市场经济的转型过程中,房地产“大池子”的作用是不可替代的。

五、人们储存资金的方式

中国人手里资金的储存方式原来无外乎存银行、炒股、买房。随着近年来互联网技术的不断进步,出现了P2P、比特币等投资标的,但随着P2P和比特币的不断暴雷,也算是给了人们一个教训。

金本位的崩溃、布雷顿森林体系都是因为货币体制跟不上经济发展的需要而崩溃的,随着现代经济、技术发展的飞速进步,政府不断的发行货币是不可避免的。

而中国股市由于功能定位(为国有企业融资服务)和监管路线(以行政审批为主)的两个根本问题,短时间内也无法改变股票市场割韭菜的现状。

因此,从资金可以流出的途径看,似乎除了房地产,也没有别的去处。

1948年,在中国游历长达16年的美国学者费正清写道:“中国可能选择的道路,各种事件必须流经的渠道,比我们能够轻易想象到的更窄”。

不知道中国选择的房地产道路是否也比我们能够轻易想象到的更窄?

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